Éditions démocrites No 1321
États-Unis
Il est suffisamment consternant de voir le prix de son habitation chuter comme un ballon de plomb. Toutefois, pour un nombre grandissant d’Étasuniens leur malheur est aggravé par le fait que le prix de leur propriété devient inférieur au montant de l’hypothèque. On appelle cela une «évaluation négative» (negative equity) – c’est l’inverse de ce qui arrive quand le prix d’une habitation prend de la valeur. Son propriétaire alors bénéficie d’une «évaluation positive» (positive equity), supérieure à son investissement initial.
Dans un nouveau rapport de LoanPerformance - une société qui suit les statistiques hypothécaires - publié le 4 mars 2009, il est déclaré qu’à la fin de 2008 plus de 8,3 millions emprunts hypothécaires, soit 20% de toutes les propriétés hypothéquées, étaient atteints par «des évaluations négatives». Cela représente une augmentation de 2% par rapport aux 7,6 millions de septembre 2008. La Californie était en tête avec une moyenne de 43.000 nouveaux emprunteurs dont les propriétés sont passées au rouge en trois mois, elle était suivie par le Texas (16.000), le Nevada (15.000), la Floride (14.000), et la Virginie (14.000).
«Comme nous n’avons jamais vu de chute de prix d’une telle ampleur, nous n’avons pas non plus atteint un tel niveau «d’évaluations-négatives» a déclaré Marx Fleming, économiste en chef pour la First American CoreLogic, maison mère de LoanPerformance. «La baisse des prix des maisons s’est propagée partout».
La tentation de mettre la clé sous la porte
L’étude est basée sur des données tirées de 45 millions d’habitations hypothéquées, soit plus de 85% de toutes les propriétés hypothéquées aux États-Unis. Ces donnés ont été filtrées pour ne tenir compte que des propriétés évaluées entre $70.000 et $1.25 millions (50,000€ et 1.710.000€).Les plus graves des hypothèques «englouties» - là où la dette dépasse les 125% de la valeur de la propriété - se situent dans cinq États: la Californie (723.000), la Floride (432.000), le Nevada (170.000), le Michigan (128.000) et l’Arizona (122.000). Les habitations aux hypothèques «englouties» inquiètent sérieusement compte tenu que pour certains propriétaires il y a peu de motivation pour ne pas laisser saisir leur propriété. Auquel cas les prix des maisons avoisinantes baissent, et qui peut entraîner d’autres hypothèques à devenir «englouties».
Une ancienne agent immobilière de Las Vegas, qui n’a pas voulu être nommée, a dit qu’en 2004 il n’y avait que 2.000 habitations sur le marché; alors qu’actuellement il y en a 20.000 et le chiffre monte. «Tout le monde est devenu fou», dit-elle. «À certains endroits les prix ont perdu 60% de leur plus haut niveau. C’est vraiment triste parce que les prix des maisons ne suffisent pas pour permettre le refinancement».
Le Nevada est en tête de «l’évaluation négative»Le problème de «l’évaluation négative» devient de plus en plus grave.
Selon les calculs de LoanPerformance il y a 2 millions de maisons approchant la zone de danger, soit 5% de «l’évaluation négative». La somme des prêts hypothécaires ayant une «évaluation négative» ou qui sont proches de «l’évaluation négative» représente nationalement le quart de toutes les maisons hypothéquées.
Selon Fleming, la distribution des «évaluations négatives touche essentiellement un petit nombre d’États. Le Nevada a le pourcentage le plus important. Plus de la moitié des dettes hypothécaires de cet État sont ainsi affectées. Le rapport prêt/valeur moyen au Nevada est de 97%, soit une marge de $8.000 (5.700€) sur la valeur de la maison. Cela ne laisse au propriétaire d’une maison hypothéquée aucune marge de manœuvre, alors que les prix des habitations sont en chute rapide.
Dans les États où le chômage est non seulement élevé mais aussi en augmentation, tels que le Michigan, le problème des hypothèques «renverses» est très aigu. «C’est la combinaison de ‘l’engloutissement’ et de la perte d’emploi qui est la plus grande inquiétude en ce moment» dit Fleming. «Si vous êtes submergé mais que vous pouvez encore payer vos échéances, ça va. Et si votre maison a de la valeur dans votre maison et que vous perdiez votre emploi, vous pouvez toujours vous refinancer et vous en sortir, à condition que la banque approuve votre demande de nouveau prêt.
Le pire est à venir
En classant les États dans l’ordre du nombre d’emprunteurs «engloutis», la Californie arrive la première avec plus de 1,9 million d’emprunteurs ayant une «valorisation négative», elle est suivie par la Floride (1,3 millions), le Texas (467.000), le Michigan (459.000) et le Ohio (435.000). Ces cinq États constituent la moitié des prêts hypothécaires.
Pour des États qui n’ont pas eu à faire face à ce problème étendu des prix en déclin et par conséquent des hypothèques «renversées» le pire est encore à venir. Fleming prévoit que les plus grandes augmentations dans la proportion des hypothèques à «évaluation négative» apparaitront en toute probabilité dans des États qui n’ont pas encore fait l’expérience de chutes des prix importantes. «La question qui inquiète n’est pas seulement «l’évaluation négative» dans les États «sablonneux» dit Fleming, «mais l’élargissement géographique de ce phénomène au long de l’année.»
Mara DER HO [Business Week, 3.3.2009]
[Traduction Alexandre MOUMBARIS]